よく不動産の名義変更や相続、贈与などのご相談をいただくのですが、相談の中には（相談者の方には失礼な話ですが）『そもそも何でこんなことになってしまったの？』と思う事案があります。

１）親が死亡し、相続人は子供であるＡ、Ｂ、Ｃの３人。公平に分配しようと、親の土地建物をＡ、Ｂ、Ｃで３分の１ずつ相続した。その親の建物は親とＡの家族が住んでおり、親の死亡後はＡの家族が引き続き居住している。ＢとＣは別に家を構えている。

２）甲の家は夫、妻、その夫婦の子（長男、長女）の４人暮らし。甲夫婦が自宅を建て直しする際、夫婦は高齢で住宅ローンが借りれなかったため、当時独身だった長男が住宅ローンを借りて自宅を建築（自宅の建物はその際に長男の名義となった）。その後、長男は結婚し自宅に同居せず別の場所に家を構えた。現在自宅は両親と長女の３人暮らし。長女は収入が少なく、一人暮らしは困難。

上記１）、２）のケースとも、実際に住んでいる人と不動産の所有者が異なっているケースです。このようなケースは、親族の関係性が近い場合（親子、夫婦など）や、当事者間の関係性が良好な場合は問題が生じないことが多いのですが、いざ不動産を処分しようとした場合や、相続が発生した場合、年月が経ち関係性が希薄になった場合にトラブルになる可能性が非常に高いです。

例えば、１）の場合、Ａは自分の兄弟（Ｂ，Ｃ）と共同で自宅の土地を所有しているのですが、この状態のままＢ、Ｃが死亡すると、ＡはＢやＣの配偶者や子供（Ａの甥や姪）と不動産を共有することになります。Ａは自宅を売りたくてもＢ、Ｃの相続人が同意しなければ売ることはできません。
また、ＡやＡの子どもが住宅ローンを組んで自宅を建て直す場合、多くの金融機関は自宅の土地建物を抵当に入れることを要求します。Ｂ、Ｃの相続人が抵当をつけることに難色を示した場合、住宅ローンを組むことが出来ない場合があります。

１）の場合、そもそも相続の際、不動産はＡが相続し、Ｂ、Ｃには不動産の持分に当たる現金を渡すなどの形で遺産を分割していればこのような問題は生じません。

２）のケースも、独身の長男が両親の家の住宅ローンを組むのであれば、

・将来長男が結婚した際は２世帯住宅として同居するのか、そのつもりで結婚相手を探すのか

・長男が別居する場合は両親が長男に家賃を支払うのか

・長女が実家に住み続ける場合、長男の持家で長女が暮らし続けることの是非

など、本来は家族でよく話し合いをしてから進めるべきです。しかし、ローンが組めるのが長男だった、ということで、あまり深く考えずに手続きを進めた結果、長男は結婚して別世帯となったにもかかわらず、親兄弟が住む家のローンを払い続けることになりました。

相続についても、『平等に分ける』ことにこだわりすぎるあまり、相続人全員の共有とする方がいらっしゃいますが、不動産を共有にした場合、売却して現金化でもしない限り分けることが出来ません。

今現在の状況だけではなく、将来にわたりこの不動産をどのように利用、処分していくか、誰に渡すべきかをよく考えた上で手続きしないと、トラブルのもとになります。