先日、親の自宅を増改築して同居する息子さんの住宅ローンの相談を受けました。

この手の相談はよくあるのですが、

実は色々と注意しないと『税金』の話で痛い目を見ます。

キーワードは『住宅取得控除』と『贈与税』！

このケースでは何度か不動産登記をして、親の不動産の持分を息子へ移す必要があります。

どのタイミングで、どれだけ持分を移せばよいのか？

こればかりは自宅の価値や住宅ローンの金額、改築費等により異なるので、

慎重に考慮、確認した上で判断しなくてはなりません。

このようなケースはお早めにご相談ください。

【第８条・続き】

４　受託者は、委託者の相続人と共同して、 信託不動産について、本信託の効力発生後直ちに所轄法務局に対し、所有権移転登記及び信託の本登記を申請するものとする。この場合の登録免許税その他登記申請手続きに要する一切の費用は、信託財産の負担とする。

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このモデル契約は、委託者の死亡を条件とする「条件付き契約」です。
条件付き契約の場合、契約の「成立日【Ａ】」と「効力発生日【Ｂ】」は異なります。
今回のケースであれば、【Ａ】は契約締結日、【Ｂ】は委託者の死亡日です。
【Ａ】の時点では、まだ信託契約の効力が発生していないので仮登記しかできません。
正式な登記（本登記）ができるのは、【Ｂ】の委託者死亡以降となるわけです。

さて、そうするとこの本登記は、誰が申請すればよいのでしょう？
登記申請すべき委託者は、すでに死亡しているわけですから、受託者だけで登記申請できれば簡単なのですが、残念ながらこのような簡易な方法は認められません。

このような場合、委託者の相続権がある方全員が登記申請に関わる必要があります。
具体的には、相続人全員から必要書類に署名と実印による押印をいただき、印鑑証明書の提供を受ける必要があるわけです。
契約締結時には、将来の本登記申請に相続人が関わる場面を想定し、円滑な手続きができるように関係者との調整を済ませておく等の準備が必要になるわけですね。

では、相続人から協力が得られないような場合、何か別の準備をしておく必要があるのでしょうか？　続きは次回に！　（中里）

信託財産がアパートや賃貸マンション（いわゆる収益物件）の場合、

そこで発生した損失は、その他の不動産から発生する収益と損益通算ができないとされています。

例えば、信託契約が複数の場合も、またいで損益通算ができません。

この点は、民事信託のデメリットの一つです。

信託財産に収益物件が含まれている場合には、より慎重に検討をする必要があります。（名波）

本木敦です。

私は数あるスポーツの中でも，高校野球ほど興味深く観戦するものはありません。

この筋書きのない展開・・・人生そのものだなと思います。

今年も静岡大会が始まっています。

私の母校もまずは１勝しました。今年はどの高校が静岡県代表になるのだろう。

参加する全ての高校に善戦を祈りつつ，浜松から甲子園に行ってくれるといいな，と，心から思っています。

最近、Ａさんから手紙を見せられました。差出人は弁護士からで、内容は遺産分割協議書に同意して欲しいというものでした。

亡くなった方は、Ａさんから見ると叔母にあたるのですが、疎遠だったため、亡くなった方の葬儀等にも出席していないとのことでした。

相続においては、上記のように、縁遠い人からの財産承継が発生する可能性があります。特に、身寄りのない人が増えている社会情勢からすると、今後、ますます増加すると思われます。

遺産分割は、相続人全員の合意がなければ、財産をの承継することができません。つまり、合意をするまでは、亡くなった方の財産は「塩漬け状態」という感じでしょうか。

亡くなってからも、葬式代や火葬費、法要の費用といったことで、何かと費用がかさみます。このときに、亡くなった方の財産を承継できないと、上記の費用を相続人関で誰が負担するのかという点で、争いの火種となる可能性があります。

このような問題を事前に予防するための相談窓口として司法書士がいますので、気軽にご相談ください。（小出）

このコーナーでは、浜松から日帰りで行けるプチ観光スポットをご紹介しています。

第30回目はメロン狩り

フルーツ狩り連投です。今回訪れたのは「蒲郡オレンジパーク」。浜名バイパスから国道23号線を西へ1時間半、三河湾オレンジロード沿いにあるフルーツパークで、メロン狩りは6～9月にかけて楽しめます。メロン狩りというよりは食べ放題と言った方が正確かも知れません。料金2700円で、カット済みのメロンが60分食べ放題、アンデス、タカミ、マスクの3種類のメロンを食べ比べできます。冷房の効いた室内で、キンキンに冷えたメロンが次から次へと出てきますので、クソ暑い夏の昼間には最適です。

メロンばかり食べ続けていると口の中が甘すぎてだるく感じてきます。そんな時に備え、スナック菓子を持参していくことをお勧めします（ここは持ち込み可でした）。ポテチなど塩気の効いた物が良いでしょう。お酒でいうチェイサーの役割を果たします。一旦、しょっぱいお菓子を挟むことで、メロンがさらに進みます。進みすぎて止まりません。色々とフルーツ狩りには行きましたが、メロン狩り（食べ放題）がベストです。是非お試し下さい！

メロン狩りのあとは、ちょっとした遊園地へ。前回の奥山高原に続く、私の思い出の遊園地シリーズ第2弾、西尾市にある「愛知こどもの国」です（B地点）。ここは私が小学生の頃、よく連れてきてもらった場所です。広大な園内は「あさひが丘」と「ゆうひが丘」の2つの里山に分かれていて、あさひ側にあるアスレチックと、ゆうひ側にあるゴーカートに、小学生こばやしは夢中でした。特にゆうひが丘を1周するミニSLは、三河湾を一望でき、大人になった今でも楽しめます。32年の時を経て、私の思い出の中の景色が今も変わらず残っていることに感動しました。

一時は閉園の危機にあったようですが、今はNPO法人に運営が委託され、かろうじて存続しています。プールや動物広場は廃止され、当時のような賑わいもありませんが、どことなく古ぼけた、閑散とした雰囲気が逆に魅力です。高い入園料も、アトラクションの待ち時間もありません。こんな夢の国もあるんだと、皆さんに少しでも知って頂けたら幸いです。　　（こばやし）

亡くなった際のご自身の財産の処分について、お考えになったことはありますか？

『まだ若いし・・』『財産なんてないし・・』

『自分は死んでしまって関係ないから、残された人がいいようにやってくれればいいよ』

と言われる方が多く、実際には何もされないまま亡くなる方が多いです。

今回ご相談いただいたケースは、お子さんがいない夫婦で、配偶者の方が亡くなられたものでした。

その場合、相続人は『配偶者』と『配偶者の親』になります。

配偶者の親が既に亡くなっている場合は、『配偶者』と『配偶者の兄弟姉妹』が相続人です。

今回のケースでは、配偶者が亡くなった時点では、配偶者の親（義父母）が生きていました。

しかし、配偶者の親（義父母）と遺産の話をすることを躊躇っているうちに

義父母が相次いで亡くなり、相続人があっという間に１０人近くになってしまいました。

関係が遠くなればなるほど、財産の話はしにくくなり、話がまとまるのに時間と労力とお金がかかります。

『遺言があれば・・』という相談者の一言がとても重かったです。

一度、じっくりとご自身や親御さん、配偶者の相続について考えてみてはいかがでしょうか？

【第８条・続き】
３　委託者及び受託者は、信託不動産について、本信託の締結後直ちに所轄法務局に対し、委託者の死亡を始期とする始期付き所有権移転仮登記及び始期付き信託仮登記 を申請するものとする。この場合の登録免許税その他登記申請手続きに要する一切の費用は、委託者の負担とする。

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この契約は、 委託者の死亡を効力発生日とする始期付き信託契約を想定しています。
そうすると、契約締結時から委託者死亡までの間は、信託財産を構成する不動産は受託者の管理下には置かれず、委託者が自由に管理・処分できる資産ということになります。

ところで、不動産登記には、土地や建物の権利関係を対外的に公示するという機能が期待されています。土地や建物の取引を希望する者は、公示された情報を調査することにより安全・安心な取引が可能か否かの判断材料を入手できるわけですね。
そうすると、現在すでに効力が生じている権利関係だけでなく、近い将来発生することが予定あるいは予測される権利関係についても可能な限り公示しておくことは、円滑な経済活動の推進に資することとなります。

また、死亡によって信託財産となる不動産は委託者の遺産を構成しないこととなり、速やかに受託者に引き渡されるべき資産となるはずですが、契約だけして登記記録上に何の公示もされていないとなると、受託者や受益者としてはも不安が残ることでしょう。

そこで「将来、委託者である所有権登記名義人が死亡したときには、この不動産は信託財産となります。委託者の遺産は構成しません！」という情報を「仮登記」という方法があるのです。　　　（中里）

民事信託は、主に認知症対策として使われることが多いことから、

親が委託者となって、自身の財産を子（受託者）に託す（信託する）ことが多いとされています。

でも、発想を変えて、子が委託者となり、親が受託者となるとその風景が一変します。

民事信託のおもしろさは、発想の転換をすることでその活用の世界が広がりをみせることです。

今後の活用の広がりが楽しみです。（名波）

先日，パソコンが壊れてしまい，データ復旧をお願いしていることを報告しました。

本日，メカニックさんから回答があり，全てのデータが破損しており，復旧不可能とのことでした。

あぁ・・本当に，ただ，ただ無念です。

気持ち切り替えていきたいと思います。

（本木）